budongsan-tax

Korea acquisition tax (취득세) on real estate plus local education tax and rural special tax, by year and acquisition type. 취득세(+지방교육세+농어촌특별세)를 계산한다. 세율은 year로 상수표에서 읽는다. rate_special (2026-10-12 추가): 지방세법 §15①(세율의 특례) 해당 호. "" | "환매" | "상속1가구1주택" | "상속자경농지" | "적격합병" | "공유물분할" | "건축물이전" | "재산분할" | "형식적취득" | "없음". §15①이면 §11 세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율(주택유상은 해당 세율×50%)이 취득세율이다 — 공유물분할(본인 지분 이내) 0.3%, 상속 1가구1주택 0.8%, 재산분할(무상 3.5%) 1.5%. acquisition_type="공유물분할"은 §11①5호 자체가 본인 지분 이내 분할이라 §15①4호를 자동 적용한다 (지분 초과분은 유상·무상 유형으로 따로 계산; 자동 적용을 끄려면 "없음"). 지방교육세는 §151①1호대로 (§11 세율−2%)×20% 그대로, 농특세 취득세분(§5①6호)은 표준세율 2% 치환 재계산이라 0(주택유상은 2%×50%×10%), 감면분(§2①3호·§5①1호 감면세액×20%)은 건축물이전·재산분할만 과세(1~4·7호는 §4 8호·영 §4④·10의4 비과세), 전용 85㎡ 이하 주택은 §4 11호 비과세. heavy_type과 함께 줄 수 없다(재산분할은 영 §28의6②2호로 무상 중과 제외). ⚠️ 2026-08-30 변경 — year 필수. 종전에는 세 세율을 전부 호출자가 계산해 넘겨야 했고, 특히 부가세 두 개는 '취득세액×비율'이 아니라 **세율을 갈아끼워 다시 산출**하는 구조라 사람이 재현하다 틀리기 쉬웠다(종부세 §4의3에서 실제로 낸 사고와 같은 유형). 이제 산식을 코드가 수행한다 — tax_params.acquisition_* 참조. acquisition_type: "주택유상"(§11①8호 구간세율 1~3%) / "유상.농지외"(4%) / "유상.농지"(3%) / "상속.농지외"(2.8%) / "상속.농지"(2.3%) / "무상"(3.5%) / "무상.비영리사업자"(2.8%) / "원시취득"(2.8%) / "공유물분할"(§11①5호 2.3% → 본인 지분 이내라 §15①4호 0.3% 자동, rate_special 참고) heavy_type: §13의2 중과 유형. "" | "법인" | "2주택조정_또는_3주택비조정" | "3주택이상조정_또는_4주택이상비조정". 일시적 2주택은 §13의2①2호 괄호로 제외되므로 판정 결과가 '중과 아님'이면 빈 문자열을 넘길 것. exclusive_area: 전용면적(㎡). 85 이하면 농특세 비과세(농특세법 §4 11호). 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)의 표준세율에, 해당하면 제13조의2(법인/다주택 중과)의 가산세율과 제14조(조례에 따른 세율 조정, 100분의 50 범위)를 더해 실효세율을 구성한다. calc_transfer_tax와 같은 이유로 이 함수는 세율표를 하드코딩하지 않는다 — 조정대상지역 지정 현황, 다주택 판정 기준(일시적 2주택 등 중과 배제 사유 포함)이 수시로 바뀌므로, 매번 search_law("지방세법")로 시행 중인 조문을 확인해서 세율을 직접 계산한 뒤 넘길 것. 이 함수는 세율을 판단하지 않고 산식만 적용한다. 지방교육세·농어촌특별세도 취득세 부가세목이라 함께 계산할 수 있게 인자를 뒀지만, 두 세율도 정책적으로 바뀔 수 있어 하드코딩하지 않는다 — 생략하면 0으로 간주해 취득세 본세만 계산한다. ⚠️ 두 부가세율은 '취득세액×비율'이 아니라 과세표준 대비 실효율로 넘겨야 하며, 산식이 서로 다르다 (2026-08-17 법문 확인 — 지방세법 §151①1호, 농특세법 §5①6호): · 지방교육세: 일반 부동산 = (표준세율−2%)×20% (4%면 0.4%) / 주택 유상(§11①8호 1~3%) = 취득세율×50%×20% (0.1~0.3%) / 다주택·법인 중과(§13의2, 8·12%) = (4%−2%)×20% = 0.4% 고정 (세율 뛰어도 불변) · 농어촌특별세: 표준세율을 2%로 치환해 §13의2 중과 가산 구조를 유지한 채 재계산한 취득세액×10% → 일반 0.2% / 8% 중과 0.6% / 12% 중과 1.0%. 전용 85㎡ 이하 서민주택은 비과세(농특세법 §4 9·11호, 영 §4⑤). 취득세 감면 시 감면세액×20%의 감면분 농특세가 별도로 붙는다(§5①1호 — 이 함수 밖에서 계산). Args: acquisition_price: 취득가액/과세표준 (원) standard_rate: 지방세법 제11조 표준세율 (0~1) heavy_surcharge_rate: 다주택·법인 등 중과기준세율 가산분 (0~1), 해당 없으면 0 ordinance_adjustment_rate: 지방세법 제14조 조례 가감율 (-0.5~0.5), 해당 없으면 0 local_education_tax_rate: 지방교육세율 (0~1), 미확인 시 0으로 두고 별도 계산 rural_special_tax_rate: 농어촌특별세율 (0~1) — 전용면적 85㎡ 이하는 통상 비과세이므로 과세대상 여부부터 확인 후 넘길 것, 미확인 시 0 Returns: 계산 과정이 담긴 dict (적용세율, 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세, 총납부세액)

Maximum land area attached to a home covered by the capital gains exemption, by zone (3x/5x/10x). 주택 부수토지의 1세대1주택 비과세 한도 면적 (소법 §89①3호·영 §154⑦). 비과세 범위 = 건물 정착면적(바닥면적) × 지역별 배율 — 도시지역 수도권 주거·상업·공업 3배 / 수도권 녹지 5배 / 수도권 밖 5배, 비도시지역 10배. 초과분은 비과세에서 빠져 별도 과세되며 비사업용 토지 해당 여부(영 §168의6~14)를 추가 판정해야 한다. urban_zone은 주거상업공업|녹지(도시지역·수도권일 때만 구분). 수용 시엔 사업인정 고시일 전날의 용도지역을 적용한다(2025-11-28 개정).

Comparative taxation for real estate dealers under Income Tax Act art. 64. 소법 §64 부동산매매업자 비교과세 — 사업자 전환으로 중과세율을 피할 수 있는지 계산. 산출세액 = max(①종합소득 산출세액, ②주택등매매차익ק104 양도세율 + (종합소득과세표준 − 주택등매매차익)ק55 기본세율). 대상 자산은 §104①1호(분양권)·8호·10호·§104⑦ = 중과 대상. housing_trade_profits: [{"라벨", "매매차익", "양도세율"}] — 세율은 호출자가 확정해 넘긴다. tax_brackets: [{"upto", "rate", "deduction"}] — 기본세율표(하드코딩 금지 원칙). 두 안의 차액이 그대로 의사결정 값이므로 항상 둘 다 반환한다.

Korea gift tax (증여세) on real estate: relationship deductions, marriage/birth deduction, prior gifts, progressive rates. 증여세를 계산한다 (상증세법 §53·§55·§56·§57 — 12차 순회까지 법문 확정 상수 사용). taxable_value: 증여재산 과세가액(시가 평가·부담부증여 채무 차감 후 — 평가는 별도. 아파트 시가는 유사매매사례 요건(상증규칙 §15③: 같은 단지+면적±5%+공시가±5%)으로 판정). relationship(증여자 기준): 배우자|직계존속|직계비속|기타친족|타인 — 공제 6억/5천(미성년 2천)/5천/1천/0, 10년 통산이므로 prior_gifts_10yr(같은 증여자그룹 10년 내 기증여 과세가액)를 합산하고 기납부세액(prior_gift_tax_paid)을 공제. marriage_birth_deduction: 혼인·출산 공제 사용액(통합한도 1억, §53의2). generation_skip: 세대생략 할증 30%(미성년+20억 초과는 over_2b_minor_skip=True로 40%, §57 — 대습상속 제외). filing_credit_rate: 신고세액공제 (§69 — 기한 내 신고 3%, 무신고면 0으로). ⚠️미지원(플래그로 안내): 이월과세(§97의2 — 수증자가 10년 내 양도 시 양도세 쪽에서 처리), 저가양수 증여의제(§35), 창업자금·가업승계 특례세율. penalty(선택, 2026-10-13): 가산세를 함께 계산할 사실 dict — {"증여일": "YYYY-MM-DD"(필수), "신고세액": 기한 내 신고한 납부세액(없으면 무신고), "기한내납부세액", "납부일", "납부고지일", "지정납부기한", "부정행위", "정당한사유", "감면유형"("수정신고"|"기한후신고"), "신고일", "과소신고사유", "납부지연_제외사유"}. 주면 결과에 '결정기준_납부세액'· '가산세'·'가산세_내역'·'총부담세액'이 붙는다(국세기본법 §47의2~§48·상증법 §67·§78 노드). 안 주면 종전 출력 그대로.

Korea inheritance tax (상속세): basic, spouse and lump-sum deductions, progressive rates (estate basis). 상속세를 계산한다 (상증세법 §18~§26 — 9·11차 순회 법문 확정 상수 사용, 유산세 방식). taxable_value: 상속세 과세가액(상속재산 + 사전증여 합산 − 공과금·채무·장례비 차감 후). 배우자공제(§19): min(실제 상속받은 금액, 법정지분 한도, 30억)이되 최소 5억 — spouse_actual_inheritance·spouse_legal_share_cap(법정상속분×과세가액, 모르면 0=미적용) 입력. 배우자 단독상속은 일괄공제 불가(§21 단서) — use_lump_sum_deduction=False로. cohabit_house_deduction: 동거주택 상속공제(§23의2 — 직계비속 10년 동거, 100%·한도 6억). generation_skip_portion: 세대생략(손자녀 등) 귀속 비율 0~1 — 그 몫의 산출세액에 30% (미성년+20억 초과 40%) 할증(§27, 대습상속 제외). ⚠️미지원(플래그): 금융재산공제(§22 — 미순회)·가업/영농상속공제·단기재상속 세액공제(§30)· 상속개시 6개월 내 양도 시 시가 평가 연동. 인적공제 개별 계산 대신 일괄 5억이 기본. penalty(선택, 2026-10-13): 가산세를 함께 계산할 사실 dict — {"상속개시일": "YYYY-MM-DD"(필수), "신고세액": 기한 내 신고한 납부세액(없으면 무신고), "기한내납부세액", "납부일", "납부고지일", "지정납부기한", "부정행위", "정당한사유", "감면유형"("수정신고"|"기한후신고"), "신고일", "과소신고사유", "납부지연_제외사유"}. 주면 결과에 '결정기준_납부세액'· '가산세'·'가산세_내역'·'총부담세액'이 붙는다(국세기본법 §47의2~§48·상증법 §67·§78 노드). 안 주면 종전 출력 그대로.

Korea comprehensive real estate holding tax (종합부동산세) on housing: deductions, progressive rates, property-tax credit, age/holding credits, burden cap. 종합부동산세(주택분)를 계산한다. 세율·공제·비율은 year로 상수표에서 읽는다. ⚠️ 2026-08-30 변경 — year 필수. prev_year_official_price를 주면 재산세액공제 (영 §4의3)·당해 재산세액·직전연도 총세액상당액(영 §5②)까지 전부 코드가 계산한다. 종전에는 이 셋을 호출자가 수기로 넘겨야 했고, 실제로 §4의3 분자에서 재산세 공정시장가액비율을 빠뜨리고 §5②1호의 과세표준상한 배제를 놓쳐 세액이 틀렸다. 조문이 코퍼스에 있어도 사람이 산식을 기억으로 재현하면 틀린다 — 그래서 코드로 내렸다. 산식 근거 (종합부동산세법, 2026-08-16 원문 확인 — MST 280417): §8① 과세표준 = (인별 공시가격 합산 − 공제금액) × 공정시장가액비율(시행령, 60~100%) 공제금액은 호출자가 판정해 넘긴다: 1세대1주택자 12억 / 일반 9억 / 중과세율 법인 0 ⚠️ 1세대1주택자 여부는 §8④ 간주 4유형(부속토지만·일시적2주택·상속주택·지방저가) 포함 — 세대 판정 트리의 출력을 쓰고, 간주 유형은 9/16~9/30 신청 요건이 있다 §9① 누진세율 — 2주택 이하 / 3주택 이상 표가 다르므로(12억 초과분부터 분기) 주택수 판정 후 맞는 표를 tax_brackets로 전달. 법인은 §9② 비례세율(단일 구간으로 전달) §9③ 재산세액 공제 — 동일 과세표준분 이중과세 조정. 안분 산식은 영 §4의3①이며, prev_year_official_price를 주면 코드가 계산한다(수기 전달도 되나 비권장). ⚠️ 분자는 (종부세 과세표준 × **재산세** 공정시장가액비율) × 재산세 표준세율이다 — 공정비율을 빠뜨리고 종부세 과세표준에 재산세율을 바로 곱하면 공제가 2배 넘게 과대계산된다 §9⑤~⑨ 1세대1주택자 세액공제 = 산출세액 × min(연령공제율 + 보유공제율, 80%) 연령(§9⑥): 60세 20%·65세 30%·70세 40% / 보유(§9⑧): 5년 20%·10년 40%·15년 50% ⚠️ §9⑦⑨ 특례분(부속토지·대체취득·상속·지방저가) 안분 제외는 미지원 — 해당 케이스는 공제가 과대계산되므로 결과에 플래그를 띄운다 §10 세부담상한 — 해당연도 총세액상당액(재산세+종부세)이 직전연도 총세액상당액의 150%를 초과하면 초과분은 없는 것으로 본다. 따라서 종부세 상한 = 직전연도 총세액상당액 × 비율 − 해당연도 재산세액. prev_year_official_price를 주면 아래 둘을 코드가 산출한다(권장): · 해당연도 재산세액 — 영 §5① 1호. §110③ 과세표준상한을 **적용한 후**의 세액 · 직전연도 총세액상당액 — 영 §5②. 직전연도에 소유하지 않았어도 소유한 것으로 보아 직전연도 법령으로 재계산한 의제값이며(신규취득 첫해에도 상한이 작동하는 이유), 재산세액상당액은 §110③·§111③·§112① 2호를 **배제하고** 산출한다. ⚠️ 종부세액상당액은 §5②2호 괄호에 따라 **직전연도 과세기준일 현재 연령· 보유기간으로 §9⑤ 세액공제를 적용한 뒤**의 금액이다(2026-09-24 수정 — 종전에는 이 공제를 빼먹어 직전 총세액이 과대했고, 상한이 느슨해져 당해 종부세가 최대 34.7% 과대 산출됐다). 근거는 시행규칙 별지 제35호서식 부표 ⑫ = 산출세액 − ⑩ 공제할 재산세액 − ⑪ 1세대1주택자 세액공제액. 다만 같은 서식 작성방법 8 가목의 공시가격 안분비율(§8④ 간주 1주택)은 미지원. ⚠️ 당해연도는 과표상한 적용 후, 직전연도는 과표상한 배제 — 방향이 반대다. 직접 넘기려면 previous_year_total_tax·burden_cap_ratio·current_year_property_tax를 함께 주되, 위 배제 규정을 지켰는지 확인할 것(결과에 경고가 붙는다). 농어촌특별세는 종부세 납부세액의 비율(농특세법 확인, 통상 20%)로 계산 — 미확인 시 0. Returns: 계산 단계별 dict (검증 가능하도록)

Korea property tax (재산세) on housing: fair-market ratio, base cap, one-household special rate, urban area levy, education tax. 재산세(주택분 중심)를 계산한다. 세율·비율은 year로 상수표에서 읽는다. ⚠️ 2026-08-30 변경 — year가 필수가 됐고, 세율표·공정시장가액비율·도시지역분· 지방교육세율은 data/tax_params.json(1층)에서 자동으로 읽는다. 그 연도가 검증되지 않았으면 ParamNotVerified로 계산을 거부한다. 종전에는 호출자가 전부 넘겨야 했고 빠뜨리면 조용히 틀렸다 — 실제로 과세표준상한제 누락으로 세액이 틀린 사고가 있었다. 명시 인자를 주면 그것이 우선하되, 결과의 "값 출처"에 표시된다. 산식 근거 (지방세법, 2026-08-16 원문 확인 — MST 282559): §110① 과세표준 = 시가표준액(주택은 공시가격) × 공정시장가액비율 (비율은 시행령 §109 — 매년 5~6월경 개정되므로 하드코딩하지 않는다. 참고로 2026년 기준 주택 60%, 1세대1주택은 공시가별 43~45%였음) §110③ 주택 과세표준상한제(2023 신설) — 직전연도 기반 상한액이 계산돼 있으면 taxable_base_cap으로 넘기면 min()을 적용한다 §111① 누진세율 — tax_brackets로 전달. 1세대1주택 9억 이하 특례세율(§111의2)은 ⚠️ 2026-12-28까지 성립분만 유효한 일몰 조항이므로 적용 전 유효기간 확인 §111③ 조례 ±50% 가감 — 호출자가 세율표에 반영해서 넘길 것 §112 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%(조례로 최대 0.23%) — urban_area_rate로 전달 §122 세부담상한 150%는 주택에는 적용하지 않음(과표상한제로 대체) — 토지·건축물을 이 함수로 계산하는 경우 상한 적용은 호출자 책임 지방교육세는 재산세 본세(도시지역분 제외)에 대한 비율로 계산한다 — 세율은 지방세법 §151 확인 후 전달(미확인 시 0). Args: official_price: 시가표준액/공시가격 (원) year: 과세연도(납세의무 성립연도). 상수표 조회 키이며 필수다. prev_year_official_price: 직전연도 시가표준액 — 주면 §110③ 과세표준상한액을 자동 계산한다. 안 주면 상한제가 적용되지 않으니 주택은 사실상 필수. one_home: 지방세법 영 §110의2 1세대1주택 여부. 세대(배우자 포함) 기준이며 판정 결과를 넘길 것 — 인별 1주택과 다르다. fair_market_ratio: 공정시장가액비율. 0이면 상수표에서 읽는다. tax_brackets: 세율표. None이면 상수표에서 읽는다. urban_area_rate: 도시지역분 세율. 음수면 상수표, 0을 명시하면 미적용 지역. local_education_tax_rate: 지방교육세율. 음수면 상수표에서 읽는다. taxable_base_cap: 과세표준상한액(원). 0이고 prev_year_official_price가 있으면 자동 계산한다. Returns: 계산 단계별 dict (검증 가능하도록) + 값 출처

Compute the 14% separate tax on residential rental income up to 20 million won, with registered-landlord deductions. 분리과세 주택임대소득 세액 계산 (소법 §64의2①② · 영 §122의2⑦). 필요경비 50%(등록임대주택 60%), 추가공제 200만원(등록 400만원)은 **분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만** 적용된다 — other_comprehensive_income 미입력 시 공제 없이 계산하고 플래그를 단다. 등록·미등록 혼재는 수입금액 비율로 안분(영 §122의2⑦2·3호). 총수입 2천만원 초과는 분리과세 대상이 아니므로 오류를 반환한다.

Korea capital gains tax (양도소득세) on real estate: rate, long-term holding deduction, heavy rates, surtax. Returns the statute trail. 양도소득세를 계산한다. 세율·공제는 year로 상수표에서 읽는다. ⚠️ 2026-08-30 변경 — year 필수. 세율표·기본공제·중과 가산세율을 data/tax_params.json(1층)에서 읽고, **단기세율 비교과세(§104① 후단·§104⑦ 후단)를 코드가 수행한다.** 종전에는 "두 번 호출해서 큰 쪽을 채택하라"고 호출자에게 넘겼는데, 그건 사람이 빠뜨리는 자리다. year가 검증 안 된 과거 연도면 계산을 거부하고, 미래 연도는 현행법 기준 추정으로 계산하되 결과에 그렇게 표시한다. asset_type: "주택"(조합원입주권·분양권 포함해 단기세율이 주택등 기준) / "토지" / "분양권"(보유기간 무관 하한 60%) / "비사업용토지"(기본세율 +10%p). heavy_home_count: §104⑦ 중과 주택수(조정대상지역 기준). 2면 +20%p, 3 이상이면 +30%p. surcharge_rate를 직접 주면 그것이 우선한다. Args: purchase_price: 매수 가격 (원) sale_price: 매도 가격 (원) holding_years: 보유 기간 (년) necessary_expenses: 취득세, 중개보수 등 필요경비 (원) tax_brackets: [{"upto": 과세표준 상한(원, 마지막 구간은 None), "rate": 세율(0~1), "deduction": 누진공제액(원)}, ...] 최신 소득세법 시행령 별표에서 확인해서 넘길 것 — 하드코딩된 기본값 없음 long_term_deduction_rate: 장기보유특별공제율 (0~1), 다주택 중과 대상이면 0으로 넘길 것 basic_deduction: 양도소득 기본공제 (기본 250만원, 연 1회) surcharge_rate: 다주택자 중과세율 가산분 (0~1), 해당 없으면 0 소득세법 §95②에 따라 §104⑦ 중과대상 주택은 장특공 자체가 배제된다(미등기와 동급) — surcharge_rate와 long_term_deduction_rate를 동시에 넘기는 조합은 법문상 존재하지 않으므로 거부한다. 장특공은 보유 3년 이상만 가능(§95②). 이 함수가 지원하지 않는 산식 — 호출자가 사전에 처리할 것: · 보유 2년 미만 + 중과: max(단기세율 세액, 중과세율 세액) 비교과세(§104⑦ 후단) — 두 번 호출해서 큰 쪽을 채택 · 고가주택(양도가액 12억 초과) 1세대1주택: 과세 양도차익 = 전체차익×(양도가액−12억)/양도가액 (영 §160) — 안분 후의 값을 기준으로 별도 계산 필요 · 같은 과세기간 2회 이상 양도 시 합산 비교과세(§104⑤) Returns: 계산 과정이 담긴 dict (양도차익, 과세표준, 산출세액 등 단계별로 반환 — 검증 가능하도록)

Count homes for heavy capital gains rates, excluding low-value provincial homes and other statutory exclusions. 양도세 중과판정 주택수 산정 (영 §167의3~11 불산입 자동 적용 — 지방 3억 이하·§167의3①12호). items 원소: {"종류": 주택|조합원입주권|분양권, "기준시가": 원(입주권=종전주택가·분양권=공급가), "지방소재": bool, "인구감소등_12호": bool, "정비구역": bool, "전용면적"·"취득가액"·"취득일"·"준공일"·"아파트": 소형 신축주택(영 §167의3①12호 가목, 2024-01-10~2027-12-31 취득·준공 + 전용 60㎡ + 수도권 6억/지방 3억 + 아파트 제외) 판정용, "라벨": str}. heavy_tier로 계열을 지정한다 — **같은 주택이라도 계열에 따라 세는 수가 달라진다.** 2(2주택 중과, 영 §167의10)면 기준시가 1억 이하(정비구역 제외) 불산입이 추가되고, 3(3주택 이상, 영 §167의3)에는 그 완화가 없다. 반환 주택수를 judge_transfer_reliefs의 heavy_home_count로 연결. 비과세용 주택수와 별개.

Count homes for the one-household-one-home capital gains exemption, applying statutory exclusions automatically. 트리② — 1세대1주택 비과세 판정용 주택수 산정 (소법 §88·영 §155 특례 제외 자동 적용). items 원소: {"종류": 주택|조합원입주권|분양권|오피스텔|다가구주택|겸용주택, "사실상주거용": bool, "취득일": "YYYY-MM-DD"(분양권 2021 이후만 산입), "상속특례주택"/"공동상속_소수지분"/"농어촌주택특례"/"등록임대_거주주택특례": bool, "구획수": int·"일괄양도": bool(다가구), "주택연면적"·"주택외연면적": ㎡(겸용), "라벨": str}. 다가구주택은 구획별로 각각 1주택이 원칙이고, 구획별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도할 때만 전체가 1주택이 된다(영 §155⑮) — 일괄양도 여부가 비과세를 가르는 분기다. 겸용주택은 주택 연면적이 주택외보다 크면 전부 주택, 적거나 같으면 주택 부분만 주택이며 (영 §154③) 판정 기준은 공부가 아니라 **양도 당시 사용용도**다. 결과의 겸용주택_전부주택 참조. 중과판정 주택수(영 §167의3~11)와는 별개 — 세목·용도별 주택수 분리 원칙.

Estimate the reconstruction excess-profit levy (재건축부담금): exemptions, base, rate bands, reductions. 재건축부담금 추정 (재초환법 §7·8·10·12·14의2·17의2 — 22차 순회). 초과이익 = 종료시점 주택가액 − (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용). normal_rise_rate = max(국토부 고시 정기예금이자율, 시·군·구 평균주택가격상승률) — 외부 고시· 통계이므로 호출 시점 조회값을 넘긴다(캐시 금지). 부과율은 1인당 평균이익 8천만원 이하 면제, 이후 5천만원 폭으로 10~50%(2023-12-26 개정 — 구 수치 3천만/2천만은 오답). 1세대1주택 장기보유 감경 6년 10%~20년 70%, 60세 이상 1주택자는 납부유예 가능. ⚠️판례 0건 영역이고 가액은 감정평가로 확정되므로 **반환값은 전부 추정치**다. 또 재건축부담금은 세금이 아니라 부담금이고 1차 납부의무자는 조합(§6).

Standard output formatter for a consultation result. 상담 결과 표준 출력 포맷터 (설계 §11 출력규약의 코드화) — 파이프라인의 마지막 단계. 규약을 강제한다: ①단일 숫자 금지 — 쟁점 등급이 D~F(해석·사실판단)면 시나리오 2개 이상 병기 필수(성립/불성립 양쪽 세액) ②차액 = 리드 스코어(하<500만<중<3천만<상<1억<최상) — 차액이 클수록 전문가 상담 기대가치가 커서 매칭 우선순위 ③근거 없는 시나리오 등재 거부 ④세무사법 안전선 문구 자동 포함(단정 금지). scenarios 원소: {"라벨", "세액", "전제", "근거": [판정 함수들의 근거 인용]}. 사용 순서: 트리③→①→②→④ 판정 → calc_* 계산 → 시나리오별 세액을 이 포맷터로.

Format a consultation result as a report: conclusion, grounds mapped to sources, tailored Q&A. 소비자용 상담 리포트 최종 양식 — 1.최종결론 / 2.근거(설명↔출처 1:1) / 3.맞춤 Q&A. 상담의 마지막 단계. 소비자는 결론만 원하므로 결론을 맨 위에, 근거는 설명과 출처를 1:1로 매칭(출처 없는 설명은 리포트 전체 거부), 소유자가 물었던 추가 질문들은 §3에 답변+근거로 정리한다. 쟁점으로 세액이 갈리면 scenarios를 함께 넘겨 결론 아래 병기(단정 금지 규약 유지 — format_consultation_output 재사용). 쟁점·질문 문구에서 해석례 추천검색(search_tax_rulings용 쿼리)을 자동 도출해 '추천검색'으로 반환.

Fetch the full text of a Korean statute by name or MST id, optionally one article. Needs LAW_OC key. 법령 조문 또는 행정규칙(고시) 원문 전체를 조회한다. Args: doc_id: search_law 결과의 "법령일련번호"(target="law") 또는 "행정규칙일련번호"(target="admrul") 값 target: search_law에서 사용한 것과 동일하게 "law" 또는 "admrul" 지정

Look up a Korean city/county tax ordinance (rate adjustments, local reliefs). Needs LAW_OC key. 관할 시·도 지방세 조례에서 취득세(또는 keyword) 관련 조문을 실시간 조회한다. 지방세법 §14가 조례로 취득세 세율을 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있게 허용하므로(탄력세율) 세액 판정 전 관할 조례 확인이 필요하다. 재산세는 §111③(특별한 재정수요·재해 시, 해당 연도 한정)이 같은 구조. 조례는 개정이 잦아 캐시 금지 — 호출 시점 조회 원칙(세율 하드코딩 금지 원칙의 조례 버전). Args: sido: 광역 지자체 전체 명칭 — "서울특별시", "경기도", "부산광역시" 등. 시군구 단위가 아니라 광역 단위(취득세는 광역단체세). keyword: 조문에서 찾을 세목 키워드 (기본 "취득세") Returns: ordinances: 관할 지방세 조례 목록(일련번호는 get_law_detail(target="ordin")에 바로 사용 가능), matched_articles: keyword·탄력세율 관련 조문 발췌, flexible_rate_found: 탄력세율 가감 조문 발견 여부(미발견 시 표준세율 적용 판단, 단 감면 조례는 별도 검토 필요).

Look up one relief catalog entry by statute reference. 감면 카탈로그 한 건 조회 — "지특법 §36의5", "조특97의3" 같은 표기를 받는다. screen_relief_candidates가 뽑아 준 후보의 원문 요지·감면율·기한을 다시 볼 때 쓴다. 여기 값도 C등급 기계추출이므로 확정 근거로 인용하면 안 된다.

Special one-home cases: marriage, caring for parents, inherited home, rural home (Income Tax Decree art. 155). 영 §155 특례 판정 — kind: 혼인(⑤)|동거봉양(④)|상속주택(② 선순위·별도세대)| 거주주택(⑳ 장기임대+거주 2년). 특례기간은 **양도일 기준**으로 갈린다 — 혼인은 2024-11-12 이후 양도분 10년(그 전 5년, 영 34990호 부칙 §2), 동거봉양은 2018-02-13 이후 양도분 10년(그 전 5년). 과거 양도분 상담·경정청구에서는 sale_date를 반드시 넣을 것. 1+1 판정 전에 excluded_homes_*(공동상속 §155③·농어촌 조특법 §99의4 등 특례로 주택수에서 빠지는 주택 수)를 차감한다. 혼인 주택수는 양도일이 아니라 **혼인합가 당시** 기준이고, 임대주택도 주택수에 든다. 2009-02-04 전 합가는 여성 직계존속 55세(parent_is_female). 상속주택은 동거봉양 합가로 동일세대가 된 경우 merged_for_parent_care·held_before_merge로 '합치기 이전부터 보유하던 주택'만 인정된다. §155 특례의 3중첩은 불허. 상속·거주주택은 요건 판정 후 count_transfer_homes 입력 플래그로 연결.

Same as judge_156_3_special, but counts homes from a holdings list. 보유 목록만 넣으면 §156의3 특례를 판정한다 — 주택수를 코드가 센다. judge_156_3_special을 직접 쓰면 other_homes·excluded_homes를 사람이 채워야 하고, 빠뜨리면 조용히 '1주택+1분양권'으로 가정하고 답한다. **상담에서는 이 툴을 먼저 쓸 것.** count_transfer_homes와 같은 items 규약을 받아 종전주택·분양권·나머지 주택수를 세고, 농어촌주택·상속주택 등 제외 특례를 자동 반영한다. 반환의 '주택수산정'에 무엇을 몇 채로 셌는지와 제외 사유가 들어 있으니, 결론보다 그것을 먼저 확인할 것 — 목록 자체가 틀리면 판정도 틀린다. Args: items: 보유 자산 목록. 각 원소는 count_transfer_homes 규약을 따른다 — {"종류": "주택"|"분양권"|"조합원입주권"|"오피스텔", "취득일": "YYYY-MM-DD", "라벨": str, "농어촌주택특례": bool, "상속특례주택": bool, ...}. **양도할 주택 하나에 "양도대상": True를 표시해야 한다.** 분양권 취득일은 청약당첨일이 아니라 분양계약일(대법원 2024두54560). sale_date: 종전주택 양도일 YYYY-MM-DD new_home_completed: 분양권으로 취득하는 주택의 완성일 (③항 판정에 필요) moved_in_date: 신축주택으로 세대전원이 이사한 날 continuous_residence_years: 신축주택 계속거주 기간(년) holding_waiver_reason: ""|건설임대5년거주|수용|해외이주2년|취학근무국외|부득이1년거주 sale_delay_reason: ""|캠코매각의뢰|법원경매신청|공매진행 (규칙 §75① 열거 3가지) delay_state_at_3y: 분양권 취득일부터 3년이 되는 날 현재 그 상태였는지 sold_by_that_method: 실제로 그 방법으로 양도됐는지 partial_move_reason: ""|취학|근무|질병|학교폭력

Home plus pre-sale right (분양권) one-home special case (Income Tax Decree art. 156-3). 주택+분양권 1세대1주택 특례 판정 (영 §156의3, 규칙 §75·§75의2 — 24차 순회). 입주권은 judge_155_special·§156의2 계열이 맡고, 이 툴은 **분양권** 전용이다. **판정범위는 ②③항(일시적 1주택+1분양권)뿐이다** — 상속분양권(④⑤)·동거봉양/혼인 조합(⑥)·문화재/이농주택 조합(⑦⑧)은 미구현이며 반환 '판정범위' 필드로 고지된다. 상속·합가·혼인이 얽힌 분양권 상담에는 이 결론을 그대로 쓰지 말 것. 2021-01-01 이후 취득한 분양권부터 주택수에 들어가므로 그 전 취득분은 "특례 불필요"로 돌려준다 — 탈락과 구분해서 읽을 것. 판정 순서: ②항(분양권 취득 후 3년 내 종전주택 양도) → 안 되면 규칙 §75① 부득이한 사유 → 그래도 안 되면 ③항(신축주택 완성 후 실입주). 함정 셋을 코드에 박아 뒀다. - ②항 후단이 1년 요건을 면제하는 것은 §154① 제1호·제2호**가목**·제3호뿐이다. 해외이주 출국(제2호나목)·국외 취학근무 출국(다목)은 면제 대상이 아니다. - ③항의 "완성 후 2년"은 2023-02-28 개정으로 3년이 됐는데, 기준은 시행일이 아니라 **2023-01-12 이후 양도분**이다(부칙 §8). - ③항의 "종전주택 취득 1년 경과" 요건은 2022-02-15 이후 **취득한 분양권**부터다 (부칙 §12). 양도일 기준이 아니다. Args: prior_home_acquired: 종전주택 취득일 YYYY-MM-DD bunyang_acquired: 분양권 취득일 YYYY-MM-DD (계약일 아님) sale_date: 종전주택 양도일 YYYY-MM-DD new_home_completed: 분양권으로 취득하는 주택의 완성일 (③항 판정에 필요) moved_in_date: 신축주택으로 세대전원이 이사한 날 continuous_residence_years: 신축주택 계속거주 기간(년) — 1년 이상이어야 한다 holding_waiver_reason: ""|건설임대5년거주|수용|해외이주2년|취학근무국외|부득이1년거주 (judge_exemption_requirements의 waiver_reason과 같은 어휘) sale_delay_reason: ""|캠코매각의뢰|법원경매신청|공매진행 (규칙 §75① 열거 3가지) delay_state_at_3y: 분양권 취득일부터 3년이 되는 날 현재 그 상태였는지 sold_by_that_method: 실제로 그 방법(경매·공매 등)으로 양도됐는지 partial_move_reason: ""|취학|근무|질병|학교폭력 — 세대원 일부가 못 옮긴 사유 other_homes: 종전주택·분양권 외에 보유한 주택 수. §156의3②은 '1주택+1분양권' 전제라 제외 특례를 거치지 못한 주택이 남으면 이 항으로는 비과세되지 않는다 excluded_homes: 그중 주택수 제외 특례로 빠지는 수 — 농어촌주택(조특법 §99의4)· 인구감소지역주택(§71의2)·준공후미분양(§98의9). 제외 후 1주택이면 적용된다 bunyang_already_completed: 양도 당시 분양권이 이미 완공돼 주택이 된 경우

Count homes for acquisition tax and decide the rate (1/8/12%), temporary two-home relief, corporate rules. 취득세 주택수 산정 + 일시적 2주택 + 세율·부가세 실효율 판정 (지방세법 §13의2·§151, 영 §28의2~6, 농특세법 §5). homes: 취득 주택 포함 세대 보유 목록. 각 원소 {"종류": 주택|조합원입주권|주택분양권| 오피스텔|부속토지, "시가표준액": 원, "수도권": bool, "정비구역": bool, "상속개시_5년내": bool, "혼전분양권_배우자혼전주택": bool, "전용면적": ㎡, "취득당시가액": 원, "신축최초유상승계일": "YYYY-MM-DD", "라벨": str}. acquire_date를 반드시 넣을 것 — 비수도권 저가주택 기준이 2025-01-02를 경계로 1억↔2억으로 갈리고(영 35477호 부칙 §2) 일시적 2주택 3년 기산의 시작점이기도 하다. 자동 적용: 저가주택(수도권 1억/비수도권 1억→2억)·오피스텔 1억·1억 이하 부속토지(⑥5호)· 1.10대책 소형 오피스텔(⑥8·9호, 전용 60㎡ + 수도권 6억/지방 3억)·상속 5년·혼인 완충 제외. 일시적 2주택(영 §28의5)은 양도세 §155①과 별개다 — 1년 경과 요건이 없고 3년이며, '처분'은 타인에게 새로운 취득이 발생하거나 멸실되는 것을 말한다. 동일 세대원 이전은 처분이 아니고 (disposal_to_same_household=True), 상속으로 인한 이전은 처분이다. 취득 사유는 예시일 뿐이라 임대목적 취득(new_home_for_rental)도 가능하고 신규주택 전입은 요건이 아니다. is_gift=True면 유상거래 매트릭스가 아니라 무상취득 트랙으로 간다 — 조정대상지역 + gift_std_value 3억 이상이면 12%, 1세대1주택자→배우자·직계존비속이면 제외. 분양권 취득 주택은 잔금일이 아니라 권리 취득일 기준으로 목록을 구성할 것(영 §28의4① 후단).

Was a location an adjusted (regulated) area on a given date, from the designation history. '취득 당시' 조정대상지역 여부 판정 (트리④ B2 — data/adj_regions_history.json 이력 lookup). region 예: "서울 마포구"·"성남시 분당구". target_date: 취득일 YYYY-MM-DD(분양권·입주권 승계취득은 사용승인일 기준). 이력은 근거 확보 구간만 수록(2025-10-16 C급·2026-07-01 A급) — 미수록 기간·지역은 '판단불가' 반환(그럴듯한 오답 금지). 결과의 acquired_in_adjusted_area를 judge_exemption_requirements에 연결. 과거분(2017~2025) 백필은 액션백로그 진행 중.

Is the seller a real estate dealer (business income) or an individual (capital gains). 사업자성 스크리닝 — 부동산매매업(사업소득)인지 양도소득인지 (트리⑥, P0 Q0 축). ⚠️소득세법에는 계속성·반복성의 임계값이 없다. 기계 판정 가능한 유일한 수치는 부가가치세법 시행규칙 §2②2호의 **1과세기간(6개월) 중 1회 이상 취득 + 2회 이상 판매**로, 실무가 소득세 판정에 원용하지만 직접 근거는 부가세법이므로 **스크리닝 전용**이다(단정 금지). 구입한 주거용 건물의 재판매는 부동산매매업에 포함된다(영 §122① 단서 괄호) — '주택은 매매업이 아니다'는 오해 지점. 결과가 갈리면 시나리오 2개(양도소득/사업소득) 병기가 출력 규약.

Attribute a co-inherited home to one heir under Income Tax Decree art. 155(3). 공동상속주택의 소유자 귀속 판정 (영 §155③). 원칙은 불산입(다른 주택 양도 시 그 거주자의 주택으로 보지 않음)이나 상속지분 최대자는 산입하며, 최대자가 2명 이상이면 ①해당 주택 거주자 → ③최연장자 순(2호는 2008 삭제). shares 원소: {"상속인", "지분율": 0~1, "해당주택_거주": bool, "나이": int}. ⚠️ 세목별로 결론이 갈린다 — 취득세는 최대지분→거주자→연장자(지방세법 영 §28의4⑤), 종부세는 소액지분(40%↓ 또는 지분공시가 6억·지방 3억↓)이면 기간 무관 제외(영 §4의2②).

Full one-household-one-home capital gains exemption test: holding, residence, price cap, adjusted area. 트리④ — 1세대1주택 비과세 요건 판정 (소법 §89①3호·영 §154·§155의3). 트리①(세대)·트리②(주택수) 출력을 입력으로 받아 보유 2년·취득당시 조정 시 거주 2년· 배제사유·상생임대 대체·고가주택 12억 안분 비율을 판정하고, 결과를 judge_transfer_reliefs의 meets_exemption_requirements로 연결한다. acquired_in_adjusted_area는 '취득 당시' 지정이력 기준(승계 입주권·분양권은 사용승인일). waiver_reason: ""|건설임대5년거주|수용|해외이주2년|취학근무국외|부득이1년거주. §154①5호(조정 공고 전 계약)는 사실 4개로 분해해서 넣는다 — 하나라도 틀리면 결론이 뒤집힌다: contract_before_adjusted_announce(공고 전 계약) · deposit_paid_in_full(계약금 '전액' 지급, 일부면 배제 불가) · no_home_at_contract(계약금 지급일 세대 무주택, 유주택이면 이후 세대분리해도 적용) · acquisition_cause(매매|분양|증여|상속|자가건설|조합가입). 증여·상속은 same_household_succession=True(동일세대원 승계)일 때만 배제가 유지된다. partial_non_residence_unavoidable: 세대원 일부가 부득이 사유로 처음부터 미거주한 경우. sangsaeng_nonresident_contract: 비거주자가 체결한 임대차계약이면 상생임대 특례가 무효.

Family loan vs gift screening: 4.6% benchmark rate and the 10 million won threshold (Inheritance and Gift Tax Act art. 41-4). 가족 간 차용·무상대출 증여 스크리닝 (상증법 §41의4 — 적정이자율 4.6%·기준 1천만). 연간 증여이익 = 대출금×4.6% − 실제 이자. 1천만 미만이면 과세 제외(무상 기준 약 2.17억). 차용증·이자 실지급은 취득자금 증여추정(§45) 방어와 세트라는 플래그를 함께 반환.

Farmland substitution exemption (Special Taxation Act art. 70): distance, period, area and value ratios. 조특법 §70 농지대토 양도세 100% 감면 판정 (시행령 §67 — 23차 순회). 요건: ①종전 농지 양도일 현재 **4년 이상** 농지소재지(시군구·연접·직선 30km) 거주·경작 ②양도일부터 1년(수용은 2년) 내 새 농지 취득 ③취득일부터 1년 내 새 농지소재지 거주·경작 개시 ④종전+신규 **합산 경작 8년 이상** ⑤신규 농지 면적이 종전의 2/3 이상 **또는** 가액이 1/2 이상. 자경농지(§69)와 달리 양도 시점에 8년을 채울 필요가 없고 사후 합산으로 채운다 — 대신 미달 시 §70④⑤로 2개월 내 추징 + 이자상당액. 재촌 요건 기간도 §69(8년)와 달리 4년이라 혼동 주의. 감면율 100%여도 §133①2호가목의 **5개 과세기간 1억원** 한도가 별도로 걸린다 — judge_transfer_reduction_limit에 넘겨 최종 감면세액을 확정할 것.

Self-cultivated farmland capital gains exemption after 8 years (Special Taxation Act art. 69). 조특법 §69 자경농지 양도세 100% 감면 판정 (시행령 §66 요건 포함). ⚠️실질 관문은 8년이 아니라 소득 요건이다 — yearly_incomes([{"연도","사업소득금액","총급여액"}])의 합계가 **3,700만원 이상인 과세기간은 경작기간에서 제외**된다(영 §66⑭, 농업·임업·부동산임대· 농가부업소득 제외). 겸업 농민은 달력상 8년을 채워도 탈락하므로 연도별 소득자료가 필요하다. 재촌 요건은 농지 소재 시·군·구 / 연접 시·군·구 / 직선 30km 이내(영 §66①). 주거·상업·공업지역 편입 후 3년이 지나면 감면 배제(영 §66④). 감면율 100%여도 §133① 한도로 잘리므로 judge_transfer_reduction_limit에 넘길 것.

First-time home buyer acquisition tax relief (Local Tax Special Act art. 36-3). 지특법 §36의3 생애최초 주택 구입 취득세 감면 (2028-12-31까지). 본인·배우자 무주택 + 취득당시가액 12억 이하 유상거래(부담부증여 제외) + 본인 거주 목적, 미성년자 제외. 감면 한도는 **300만원**(전용 60㎡ 이하 공동주택—아파트 제외·도시형생활주택· 구분 다가구 60㎡ 호, 인구감소지역 주택) / **200만원**(그 외) 2분류 — 2024-12-31·2025-12-31 개정으로 생긴 구분이라 '200만원 단일'로 알려진 통설과 다르다. 추징: 3개월 내 상시거주 미개시, 또는 3년 내 매각·증여·**임대**(전세 끼는 경로 차단).

Whether a home purchase must file a funding plan and supporting documents. 주택 매수 자금조달계획서 제출·증빙 판정 (거래신고령 별표 1 — 법인 전부 / 6억↑ / 규제지역 소재, 투기과열지구·허가구역은 증빙 첨부). 현행 서식(별지 1호의3) 항목 안내 포함.

When a decedent held several homes, pick the single inherited home that gets the special treatment. 피상속인 다주택 시 선순위 상속주택 1개 확정 (영 §155② 1~4호). 상속주택이 2개 이상이면 순위규정에 따른 1주택만 비과세 특례 대상이다 — ①피상속인 소유기간 최장 ②동률 시 피상속인 거주기간 최장 ③소유·거주 모두 동률 시 상속개시 당시 거주 ④거주사실 없고 소유기간 동률이면 기준시가 최고(동률이면 상속인 선택). houses 원소: {"라벨", "피상속인_소유기간_년", "피상속인_거주기간_년", "상속개시당시_거주": bool, "기준시가": 원}. 결과를 judge_155_special(kind="상속주택")의 is_first_priority_inherited로 전달한다. 선순위 아닌 나머지는 주택수에 그대로 산입.

Comprehensive holding tax: is the owner deemed a one-household-one-home holder (attached land, temporary, inherited, cheap provincial home). 종부세 1세대1주택자 간주 4유형 판정 (법 §8④·영 §4의2 — 부속토지/일시적 3년/상속 5년·지분40%·6억(3억)/지방저가 4억). 간주 인정 시 12억 공제·세액공제 입구, 과표 합산은 유지·9/16~30 신청제 플래그 포함. base_date는 과세기준일(YYYY-MM-DD, 보통 매년 6/1).

Can a redevelopment/reconstruction association membership be transferred in a speculation zone (Urban Renewal Act art. 39). 트리③ — 재건축·재개발 조합원 지위양도 제한 판정 (도시정비법 §39②③·영 §37①③). 투기과열지구에서 재건축=조합설립인가 후/재개발=관리처분인가 후 양수자는 조합원 불가 (증여 포함·상속·이혼 제외). 탈락 시 매수인은 §39③→§73 준용 손실보상 절차 대상 — 세액 계산보다 앞선 매도가능성 선필터. in_speculation_overheated_zone은 search_law(admrul, "투기과열지구 지정")로 거래 시점 재확인. transfer_notice_done=True(이전고시 후)면 제한 실효 — 단 1+1 소형 60㎡↓는 is_one_plus_one_small로 §76①7호라목 3년 전매금지 별도 판정. transferor_reason: ""|세대이전|상속주택이전|해외이주|지분형주택|공공재개발양도| 1세대1주택_소유10년_거주5년|시행령예외(decree_reason으로 §37③ 6세목 지정).

Residential rental income tax: taxable, home count, deemed rent, separate vs global taxation. 트리⑤ — 주택임대 종합소득세 판정 (소법 §12·§14③7호·§25①·§64의2, 17차 순회 15노드). 비과세(1주택·12억 이하·국내) → 주택수(**부부합산**, 영 §8의2③4호 — 양도세 1세대·종부세 개인별과 다른 제5의 기준) → 총수입금액(월세+간주임대료) → 2천만원 분기 → 분리과세 14% 계산 순으로 판정한다. tax_year는 필수 — §25①2호 2주택 간주임대료가 **2026-01-01 시행**(부칙 제19933호 §1제1호)이고 정기예금이자율이 연례 개정 상수라 과세연도로 답이 갈린다. own_homes/spouse_homes 원소: {"라벨","기준시가","전용면적","공동소유","지분율","최대지분자", "연임대수입","전대","국외"}. deposits 원소: {"라벨","보증금","일수","기준시가","전용면적"}. 총수입 2천만원 초과(종합과세)는 추계경비가 국세청 고시 영역이라 '판단불가'로 정직 반환한다.

Decide whether two people form one household (1세대) for income, acquisition or holding tax purposes. 트리① — 본인과 특정인의 1세대 동일성 판정 (소법 §88 6호·영 §152의3 / 지방령 §28의3 / 종부령 §1의2). relationship: 배우자|직계존속|직계비속|직계존비속의 배우자|형제자매|기타(이모·조카 등 — 가족 범위 밖은 세목 불문 별도 세대). ⚠️ 세대 정의는 세목마다 다르다 — tax_kind를 반드시 맞춰 넣을 것: 양도세는 같은 주소 + 생계동일(실질), 취득세는 세대별 주민등록표 기준. 사실혼 배우자는 취득세에서 명문 제외(is_de_facto_marriage). 미혼 30세 미만 자녀는 취득세에서 주민등록을 분리해도 같은 세대이고, 별도세대가 되려면 **직전 12개월** 소득이 중위소득 40% 이상이어야 한다(양도세는 측정기간 명문 없음). 동거봉양 합가 별도세대 예외는 취득세가 **65세**, 양도세 §155④ 특례는 60세다 (merged_for_parent_care·descendant_age로 취득세 판정). legally_divorced_but_living_together: 법률상 이혼했으나 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계는 배우자에 포함된다(소법 §88 6호 괄호 — 위장이혼 차단).

Homes excluded from the home count: rural/hometown house, depopulation-area house, unsold completed house. 주택수 제외 특례 3형제 — 조특법 §99의4(농어촌·고향주택) / §71의2(인구감소지역) / §98의9(준공후미분양). kind: "농어촌주택"|"고향주택"|"인구감소지역주택"|"인구감소관심지역주택"|"준공후미분양주택". 준공후미분양주택(§98의9·영 §98의8): 취득 2024-01-10~**2026-12-31 일몰**, 수도권 밖 소재, 전용 85㎡ 이하·취득가액 7억 이하, 양도자가 사업주체·분양사업자·시공자, 양수자가 최초 계약자, 사용검사일까지 분양계약이 없어 선착순 공급된 것 — exclusive_area_m2·acquisition_price· first_contract·seller_is_supplier로 판정한다. 농어촌주택: 취득 2003-08-01~2028-12-31, 기준시가 3억(한옥 4억) 이하, 3년 보유, 일반주택과 같거나 연접한 읍·면·동이면 배제(§99의4③). 인구감소지역주택: 취득 2024-01-04~**2026-12-31 일몰**, 기준시가 수도권 밖 9억 / 수도권 인구감소지역·인구감소관심지역 4억, 종전 주택과 같은 시·군·구면 배제(영 §68의2①). 종부세 1세대1주택자 간주는 9/16~9/30 별도 신청 필요(§71의2②③). 두 특례 모두 특례 주택을 **나중에** 취득해야 적용된다.

Small-home landlord income tax reduction (Special Taxation Act art. 96): eligibility and rate. 조특법 §96 소형주택 임대사업자 세액감면 — 트리⑤ calc_rental_income_tax의 tax_reduction 산출. 감면율: 1호 임대 30%(공공지원·장기일반민간임대주택 75%) / 2호 이상 20%(장기일반등 50%). 요건(영 §96): 소법 §168 사업자등록 + 민특법 §5 등록 + 국민주택규모 85㎡ 이하 + **임대개시일 기준시가 6억 이하** + 임대료 증가율 5% 이하. 일몰 2028-12-31. 기준시가 6억·85㎡는 소법 §64의2 분리과세의 등록임대주택 요건에는 없다 — 필요경비 60%· 공제 400만원은 되는데 §96 감면은 안 되는 구간이 존재한다. 추징: 4년(장기일반 10년) 미만 임대 시 감면세액 + 이자상당가산액.

Temporary two-home exemption test: one-year gap, disposal deadline, move-in requirement (Income Tax Decree art. 155(1)). §155① 일시적 2주택 판정 — 1년 경과(§154①1~3호 해당 시 면제)·양도기한·전입요건. 양도기한은 양도일로 갈린다: 2023.1.12 이후 양도=3년 단일, 2022.5.10~2023.1.11=조정→조정 2년, 그 전=신규취득일 구간별 3년/2년/1년. 1년 구간(2019.12.17 이후 조정→조정 취득)은 신규주택 취득일부터 1년 내 세대전원 이사·전입신고가 추가 요건이며, 전소유자 임대차가 남아 있으면 종료일까지(취득일+2년 한도) 연장된다. 과거 양도분 경정청구·세무조사 상담에 필수. 조정지역 여부는 judge_adjusted_area_at_date로 각 취득일·양도일 기준 확인 후 넣을 것. 날짜는 YYYY-MM-DD. prev_sale_date 생략 시 현행법(3년) 데드라인만 산출. 취득세 일시적 2주택(영 §28의5, 1년 요건 없음)과 별개라는 세목 분기 플래그 포함.

Capital gains relief gate: disqualification, annual and five-year relief caps, choose-one rules (Restriction of Special Taxation Act art. 129/133/127). 양도세 감면 공통 게이트 — 조특법 §129 배제 → §133 종합한도 → §127⑦ 택일 (19차 순회). reductions 각 원소: {"조문": "69"|"70"|"77"|"77의2"|..., "감면세액": int, "라벨": str}. 한도는 두 바스켓으로 나뉘며 서로 잠식하지 않는다 — ①§33·43·66~69·69의2~4·70·85의10: 과세기간 1억/5개 과세기간 2억(§70 단독은 5년 1억) ②**공익수용 §77·77의2·77의3: 과세기간 2억/ 5개 과세기간 3억**(2025-03-14 신설 §133② — 종전 1억/2억 인용은 수용 건에서 오답). 감면율이 100%여도 이 한도로 잘리므로 '전액 비과세' 안내를 막는 것이 이 함수의 역할이다. 다운·업 계약이나 미등기양도면 감면 전면 배제(§129).

Decide capital gains exemptions, heavy-rate exclusions, long-term deduction table and high-value apportionment, producing calc_transfer_tax inputs. 양도세 비과세·중과·장특공·고가주택 안분 판정 → calc_transfer_tax 인자 생성. 소득세법 §89·§95(표1/표2·중과 시 장특공 배제)·§104⑦·영 §159의4·§160·한시배제(영 §167의3①12호의2)를 한 번에 판정한다. 세대·주택수(트리①②)와 비과세 요건 충족 여부는 입력으로 받는다 — 이 함수는 그 출력을 세율·공제로 변환하는 판정 레이어. sale_date를 반드시 넣을 것 — 중과 가산세율이 양도일로 갈린다. 2021-06-01 이후 양도분은 2주택 +20%p / 3주택 +30%p이고 **그 전은 +10%p / +20%p**다(법 17477호 부칙 §3). 중과 한시배제(영 §167의3①12호의2)는 **창(窓)이다** — 2022-05-10 이후 ~ 2026-05-09까지 양도분이고, **보유기간 2년 이상**이 대전제다. 그 기간을 넘겨 양도하더라도 2026-05-09까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받았다면 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 내 양도까지 배제된다 — contract_date·deposit_received·contract_months_limit로 판정한다(나·다목). 반환의 surcharge_rate·long_term_deduction_rate를 calc_transfer_tax에 그대로 넘기고, 과세대상_양도차익_비율(<1이면 고가주택)은 양도차익에 곱해 안분한다.

List the tax reliefs and special cases worth checking for a given situation, to avoid omissions. 조특법·지특법 감면/특례 중 이 상담에서 검토해야 할 조문을 뽑는다 (누락 방지용). **판정이 아니다.** judge_*/calc_*는 A등급 법문 노드로 결론을 내지만 이 툴은 C등급 기계추출 색인이라 "여기를 봐라"까지만 한다. 감면 누락은 고객이 세금을 더 내는 방향이라 틀린 답보다 조용히 손해가 나므로, 상담 마무리 전에 한 번 돌려 빠진 감면이 없는지 확인하는 용도다. 걸린 조문은 반드시 원문·판정툴로 재확인한다. Args: tax_types: 세목 쉼표 구분 — "양도소득세,취득세,재산세,종합부동산세,증여세" 등 situation: 상담 문장 그대로 넣어도 된다. 생활어(첫집·다둥이·수용보상)를 법령 용어 계열로 확장해 매칭한다 assets: 자산 쉼표 구분 — "주택,농지,토지,임대주택,미분양주택,분양권·입주권" 등 include_expired: 본문 기한이 전부 과거인 조문까지 포함(경정청구·과거 취득분 검토 시) include_decree: 시행령 조문까지 포함(요건 상세를 볼 때. 기본은 법 조문만) include_corporate: 법인·기관 전용 조문까지 포함 limit: 최대 표시 건수

Search Korean statutes and administrative rules on the national law database (law.go.kr). Needs LAW_OC key. 법제처 국가법령정보에서 법령 또는 행정규칙(고시)을 검색한다. Args: query: 검색할 법령명/고시명 또는 키워드 target: "law"(법률/시행령/시행규칙, 기본값) 또는 "admrul"(행정규칙 — 투기과열지구 지정, 조정대상지역 지정 등 부처 고시가 여기 포함됨) 또는 "ordin"(자치법규) display: 결과 개수 (최대 100) 검색 결과의 "법령일련번호"(law) 또는 "행정규칙일련번호"(admrul) 값을 get_law_detail의 doc_id로 넘기면 조문/고시 원문 전체를 볼 수 있다.

Search official Korean tax rulings and tribunal decisions used as regression answers. 세무 해석례·심판례를 검색한다 — 판정 쟁점플래그의 D·E급 근거 탐색용 (법제처 공동활용). source: "국세청해석"(ntsCgmExpc, 17,534건 — 예규 회신, 요건 판정의 1순위 원료) | "조세심판원"(ttSpecialDecc, 12,109건 — 재결례, 경정청구·가액 다툼 중심) | "행안부해석"(moisCgmExpc — 취득세·재산세) | "법령해석례"(expc — 법제처·기재부). ⚠️검색 시맨틱이 소스마다 다름(2026-08-16 실측): 조세심판원은 공백 토큰=AND, 국세청·행안부는 공백=OR라 수치가 부풀려짐 — 국세청·행안부는 따옴표 구문 단독으로 질의할 것(예: '"상생임대"'). 이 함수는 국세청·행안부에 공백 포함 쿼리가 오면 자동으로 따옴표를 씌운다. 결과의 상세링크는 국세법령정보시스템(taxlaw) — 상담 출력에는 링크만 낸다. (검증용 본문 수집은 scripts/fetch_rulings.py 담당. 저작권법 §7 3호로 심판례·판결문은 보호받지 못하는 저작물이라 보관·인용 가능 — 종전 '수집 금지' 유보는 2026-08-23 해소.) 예규 승격 플로우: 전언 → 이 검색으로 안건번호·회신일 대조 → D급 확정.